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      三大因素或?qū)⒏淖兎康禺a(chǎn)投資現(xiàn)狀
      2014-07-14 11:09:28      來源:


      截至目前,西安房地產(chǎn)市場整體趨于平穩(wěn),但受國內(nèi)大氣候的影響,也存在不確定性,要想化解這些不確定因素,首先需要解決房地產(chǎn)投資面臨的三大困局,而這些問題,都需要政府做出相應(yīng)的政策調(diào)整。

      新的收入分配機(jī)制能否建立

      對于房地產(chǎn)業(yè),政府的主要任務(wù)是解決中低收入家庭住房問題,推行保障房體系建設(shè)。如何解決建設(shè)保障房體系的持續(xù)性資金來源,西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗提議:建立旨在幫助普通職工的新機(jī)制、研究制訂《住房法》、開設(shè)住房銀行。

      楊東朗認(rèn)為,土地財政和銀行利益助推了房地產(chǎn)的泡沫,房地產(chǎn)不是單一的問題,必須與宏觀經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)。如果房地產(chǎn)健康,宏觀經(jīng)濟(jì)肯定健康;反之,則不健康,二者相輔相成。收入制度的改革,將直接影響著房地產(chǎn)的健康發(fā)展。因此,有必要建立新的收入分配制度,讓政府與個人,或第三方用人單位在工資收入里增加“住房消費”的科目,讓住房消費和工資直接掛鉤,把“住房公積金”轉(zhuǎn)換成工資收入的一部分,作為“住房消費補(bǔ)助”隨同工資一并發(fā)給職工。

      此外,還應(yīng)該出臺一部保護(hù)公民不動產(chǎn)的《住房法》,在該法里規(guī)定住房資金的來源,并借鑒國外現(xiàn)有的住房銀行經(jīng)驗,以及國內(nèi)行業(yè)儲蓄銀行等前期運作過的成功范例,讓住房公積金管理中心升級為住房銀行或合作社,來解決目前住房公積金的管理問題,從而更好地實施安居工程。

      改善性住房政策能否放寬

      隨著國八條、國十條、限購令的相繼出臺與實施,市場普遍反映,對剛需影響不大,但是對改善性需求抑制作用明顯。

      “我們家是2006年時買的60平方米兩居室,現(xiàn)在孩子大了,需要換到學(xué)校附近,最好是新三居。按照我們目前的家庭收入,要想換成理想的房子,就必須貸款才行。但是二套房的首付需要支付總房款的60%,而且貸款利率還要上浮,這對我們來說,只能先賣掉舊房才能付得起。而新樓盤一般都是期房,這就是說,我們想改善目前的居住條件,至少還要租一兩年房,給日常生活帶來嚴(yán)重影響。”家住西安市高新區(qū)的胡女士告訴記者,現(xiàn)在的政策對改善性住房不具有實際操作性,時間不允許他們先賣掉舊房,再買期房,所以改善無望。

      “雖然限購令抑制了房價可能出現(xiàn)的泡沫,但是給真正有改善性需求的人卻帶來現(xiàn)實困難。”西安住房資金協(xié)會會長屈增民表示,國家下一步應(yīng)該放寬改善性住房政策,這符合人們對住房的新需求。

      而在今年5月召開的中國金融論壇上,中央?yún)R金投資有限公司副董事長李劍閣也發(fā)出同樣的聲音,期待國家放寬改善性住房政策。他認(rèn)為,改善性住房需求再釋放的優(yōu)勢是針對新型城鎮(zhèn)化中進(jìn)入城市的居民,以及城市原居民之間的梯次需求,放寬改善性住房政策將有利于搞活二手市場和租賃市場,對房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展帶來利好形勢。

      金融政策對房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)。如何防范開發(fā)商“跑路”風(fēng)險,讓合同已經(jīng)生效的購房者利益得到合法保護(hù),也同樣顯得非常重要。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所吳慶告訴記者,銀行應(yīng)該更好地全面控制全產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險。事實上,銀行在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,從最初的土地購置到開發(fā)建設(shè),直到最末端的個人信貸,每個環(huán)節(jié)都有參與。如果樓市后期銷售不利,也會對前期開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生不利影響,這對很多銀行都具有挑戰(zhàn)性。因此在市場疲弱的時候,銀行更應(yīng)該促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售,才能降低在房地產(chǎn)的前期開發(fā)環(huán)節(jié),尤其是土地購置方面的風(fēng)險。

      國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究員劉云中也表示,房地產(chǎn)行業(yè)和其它行業(yè)沒有本質(zhì)上的區(qū)別,價格應(yīng)該隨行就市。國家只需制訂好基本運行準(zhǔn)則,讓市場按照自身規(guī)律去運營,如果行政干預(yù)過多,反而會不利于它的健康發(fā)展。

      城市交通可否向小城鎮(zhèn)延伸

      未來十年,如何平抑房價的過快上漲,陜西睿績房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理羅戟建議,城市房地產(chǎn)市場應(yīng)與中國正在推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相融合。要將大城市、中心城市、城市群以及小城鎮(zhèn)充分互聯(lián)互通,包括建設(shè)軌道交通、高速交通等,形成方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò),便于在大城市工作的人們選擇到周邊郊區(qū)居住。一般而言,城市周邊房價低于城市中心房價,只要保證1小時的車程,就可以有效抑制城市高房價,同時減少買不起房的現(xiàn)象發(fā)生。
      “如果房價降下來的話,成交量還是會涌現(xiàn),市場對房價的調(diào)節(jié)作用也會顯現(xiàn)。”吳慶說。
      據(jù)了解,西安在近幾年的發(fā)展中,城市中心逐漸外移,一些郊區(qū)得到了快速發(fā)展,其中包括一些新的開發(fā)區(qū),比如,高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、西咸新區(qū)等,均在一定程度上緩解了城市中心地區(qū)的住房壓力。而更遠(yuǎn)的區(qū)縣正在本輪新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中脫穎而出。羅戟在英國考察時發(fā)現(xiàn),倫敦的很多居民就住在遠(yuǎn)郊,他們每天自駕車到火車站,再轉(zhuǎn)乘火車上下班到倫敦上班已成習(xí)慣。他也認(rèn)同美國落杉磯讓城里人到鎮(zhèn)里居住的做法,不僅個人居住空間可以得到改善,還可緩解市內(nèi)的住房壓力,而且產(chǎn)生的消費還能拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。

      對此,劉云中認(rèn)為,在郊區(qū)建房不僅要考慮交通,重要的是注重社區(qū)品質(zhì)的提升和社會服務(wù)功能的完善,要結(jié)合城市的整體發(fā)展來布局房地產(chǎn)。

      或許,對以上三大變數(shù)的反思,能夠使西安樓市駛?cè)肓夹园l(fā)展的軌道。

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